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연봉 8천만 원, 신용 1등급인데도 전세대출이 거절되었다는 것은 매우 당황스러운 일일 겁니다. 이는 단순히 개인의 재무 상태 외에 다른 복합적인 원인이 있을 가능성이 높습니다.
일반적으로 전세대출 심사는 '대출 신청인', '임대인', '전세 주택'의 세 가지 요소를 종합적으로 평가합니다.
1. 신청인(본인) 문제
신용 점수와 소득이 높더라도 아래와 같은 이유로 대출이 거절될 수 있습니다.
- DSR(총부채원리금상환비율) 초과: 기존 신용대출, 주택담보대출, 자동차 할부 등 모든 대출의 원리금 상환액이 소득 대비 너무 높은 경우입니다. 연봉 8천만 원이라도 기존 부채가 많다면 한도가 나오지 않을 수 있습니다.
- 단기 연체 이력: 사소한 통신비, 카드 대금 등 소액이라도 연체 기록이 있다면, 신용 점수에는 큰 영향이 없어도 대출 심사 시 불이익을 받을 수 있습니다.
- 잦은 신용 조회: 여러 금융기관에 대출 가능 여부를 조회하거나, 단기간에 여러 대출을 신청한 이력이 있다면 신용 평가에 부정적인 영향을 줍니다.
- 재직기간 문제: 전세대출은 안정적인 소득을 중요하게 보기 때문에, 이직한 지 얼마 안 된 경우(보통 1년 미만) 거절될 수 있습니다.
2. 임대인(집주인) 문제
집주인의 상황 때문에 대출이 거절되는 경우도 의외로 많습니다.
- 과도한 임대인 담보대출: 해당 주택에 이미 과도한 담보대출이 있거나, 임대인이 전세 보증금보다 많은 금액을 대출로 쓰고 있을 경우입니다. 전세대출 심사 시 주택의 '선순위 부채'가 중요하게 고려됩니다.
- 임대인의 신용 문제: 임대인이 세금 체납 기록이 있거나, 신용 불량 상태인 경우입니다.
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3. 전세 주택 문제
전세 계약을 하려는 주택 자체의 문제가 있을 수 있습니다.
- 불법 건축물 또는 위반 건축물: 등기부등본에 '위반 건축물'로 등재되어 있거나 불법 증축 등이 있을 경우 대출이 불가합니다.
- 임대인과 계약인 관계: 임대인과 가족 관계 등 특수 관계인 경우 심사에서 제한될 수 있습니다.
은행별 전세대출 조건, 한눈에 비교 신청하기
해결법 총정리
- 거절 사유 확인하기: 대출 심사 기관에 전화하여 정확한 거절 사유를 물어보세요. 대부분의 은행은 대출 거절 사유를 명확히 고지할 의무가 있습니다.
- 부채 상환: DSR 초과가 문제라면, 대출 신청액에 부담이 되지 않는 선에서 기존 부채를 일부 상환한 후 재신청하는 것이 가장 효과적입니다.
- 특약 넣기: 다음 전세 계약 시에는 "전세대출이 실행되지 않을 시 계약은 무효로 하고 계약금을 반환한다"는 특약을 반드시 넣으세요.
- 다른 은행 상품 알아보기: 은행마다 심사 기준이 다르므로, 한 곳에서 거절되었다고 포기하지 말고 다른 은행의 상품을 알아보는 것이 좋습니다. 은행 대출 비교 플랫폼을 이용하면 편리합니다.
- 보증기관 변경: 버팀목전세자금대출 등 보증기관이 다른 상품을 알아보는 것도 좋은 방법입니다.
거절 방지를 위한 체크리스트
- 계약 전, 집이 보증 대상에 포함되는지 확인
- 기존 대출 원리금 상환액 줄이기
- 보증기관별 조건 비교하기
- DSR 40% 이내로 맞추기
이 네 가지만 지켜도 거절 가능성을 크게 낮출 수 있습니다.
